防疫期间，店铺承租者诉求削减租金甚或提前终止租赁契约，房东却期望保持合同稳固，双方间矛盾频繁发生，这般纠纷要怎样予以处置呢？法庭的裁决趋向于均衡两者利益，并非径直偏袒任何一方。
疫情是否构成不可抗力
新冠疫情被广泛看作是法律范畴内的不可抗力事件，可是这并不会自动对着所有租赁合同纠纷适用。重点在于疫情以及防控措施是不是直接致使合同没法履行。比如说，政府下达命令封闭商场致使租户完全没方法营业，这一般会构成履行阻碍。
若是单单客流量降低、经营陷入困境，那就难以借助不可抗力来免除责任。法院于2022年在上海的诸多判决里表明，一定要证实疫情与合同无法履行之间存有直接的因果关联，不能一概而论地把所有经营方面的损失都归结于疫情。
租金减免的认定标准
有租户提出要求减免租金，这是此类纠纷当中核心诉求里的一个。法院给予支持减免租金，主要取决于公平原则，而并非把减免看作是出租人的法定义务。在进行裁判的时候，会全面考量停业时间的长短，政府强制措施所产生的影响程度，以及所处行业的特性。
比如说，在2021年，上海杨浦法院处理的一起案子里，针对因防疫规定而被要求停业长达两个月的餐饮类商铺，做出了判决，给予减免了那段对应时期的50%租金的决定。对于那些虽然没有被强制停业，然而却受到影响程度较为严重的零售业，法院有可能会根据实际情况，灵活酌情减免一部分租金，又或者做出判决，延长相应的租赁期限。
合同解除的严格条件
想要以疫情作为理由，进而要求提前去解除租赁合同，这是很难能够获得法院支持的。这是因为租赁合同本身具有长期性的特点，然而疫情却被看作是短期的、临时性的事件。除非是疫情将合同目的致使到根本完全没有办法去实现，就好像是租赁的房屋被长期征用当作隔离点这种情况。
于2020年时，北京朝阳区法院在一份判决当中明确表明，承租人因客流下降致使的经营亏损，并不构成法定解除权，法院会优先去考虑借助调整租金、延长租期等办法来维持合同关系，从而用以保障交易稳定。
合同解除后的责任处理
要是合同最终走向解除的境地，后续责任究竟怎样去划分这可是关键所在。倘若因为不可抗力致使合同目的没办法达成从而解除，双方在原则方面是相互都不承担违约责任的。承租人能够要求把押金返还回来，不过得把已经实际使用房屋那段期间的租金给结清。
要是租户以单方面的形式强行进行退租，且拒绝支付租金，这情况下便构成了违约行为。对于出租人而言，是有权依照合同去追究其违约责任的，进而要求支付拖欠的租金、违约金等等方面。值得一提的是，在四川省绵阳市中级人民法院于2021年所处理的一起发回重审的案件当中，着重强调了需要严格地审查租户欠租的真实缘由。
出租人的合理应对策略
处于出租人立场，当面对租户所提出的免租或者解约这类要求之时，不应该采取那种简单化处理的一概予以拒绝的做法。首先，应当积极主动地展开与之的沟通交流，以此去了解租户实际遭遇的困难状况。然后，可以针对此协商制定临时性的方案举措，像是延期支付租金这种方式，或者把部分租金转变为借款这种形式，又或者同意在短期内给予租金折扣这种情况。
一旦协商遭遇失败，要是租户长时间存在拖欠租金之情形，那么出租人理应果断着手展开法律行动。于诉讼之前务必要留意固定证据，像催缴租金的相关通知、双方之间的沟通记录之类的。诉讼请求能够涵盖解除合同、支付所欠租金、违约金以及要求租户及时进行房屋腾退。
租户的维权与注意事项
身处维权阶段的租户，可要先去查一查租赁合同里的条款，瞧瞧其中有没有针对不可抗力或者特殊事件处理方面的相关约定。然后，要把所有的证据都收集起来并且妥善保存好，这里面包含着政府发布的停业通知。还有营业收入大幅减少的财务数据，以及同房东协商时的沟通记录等等。
对房东提出诉求的时候，要做到合理又合乎法律规定，得防止采用像擅自停止支付租金或者强行搬离那样的极端方式。向房东提出租金减免或者合同变更方案的时候，最好是以书面形式呈现，并且附上具体的证据。要是进入到诉讼阶段了，那么可以依据公平原则，朝着法院去申请对租金或者违约责任作出调整。
在疫情那段时期，您有没有遭遇过跟这相类似的租赁合同方面的问题？在像这般的情形之下，您觉得房东跟租户应当怎样去实现更优的沟通以及合作？欢迎于评论区域分享您所经历过的事儿以及所持有的看法呵，要是认为这篇文章具备一定帮助作用的话，请给予点赞表示支持。
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